Asociația Profesională a Urbaniștilor din România a organizat, pe data de 9 martie 2018 de la ora 11:00, evenimentul Dezvoltarea imobiliară în România – de la vis la realitate. Istoria unui proiect. Dezbaterea profesională a avut loc la ROMEXPO, în cadrul târgului CONSTRUCT EXPO unde anul acesta APUR a fost partener.
Printre participanții la eveniment, moderat de către arh. Simona Munteanu, vicepreședintele asociației, s-au numărat: arh. Liviu Ianăși (conferențiar universitar – UAUIM), arh. Dragoș Buhociu (arhitect-șef al municipiului Galați), urb. Liviu Băileșteanu (director general MDRAP), urb. Andrei Marin (consultant Regatta Imobiliare București). Masa rotundă organizată s-a bucurat și de prezența, în prima parte a evenimentului, a domnului secretar de stat ing. Ciprian Roșca (MDRAP).
Dezbaterea s-a concentrat pe relația, în cadrul pieței imobiliare (rezidențiale), între consumator (și nevoile sale) și promotor (cel care propune un produs imobiliar societății). În același timp, s-a discutat și despre importanța serviciilor conexe care facilitează relația dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară: servicii financiare, tehnice, juridice și de intermediere. Prezentarea introductivă realizată de către arh. Simona Munteanu a subliniat câteva caracteristici ale pieței imobiliare din România – rentabilitatea scăzută și ponderea mare (peste 97 %) a fondului imobiliar aflat în proprietate privată. S-a propus continuarea discuției pe tema avantajelor și dezavantajelor oferite de două tipuri de amplasamente (un teren de tip greenfield și unul de tip brownfield), din perspectiva intereselor consumatorului, ale promotorului și ale comunității.
Un prim aspect discutat a fost dominația actorilor privați în cadrul sectorului imobiliar. Astfel, atât la nivel central, cât și la nivelul autorităților publice locale lipsesc politicile funciare, iar privatizarea terenurilor mari survenită în ultimii 27 de ani a îngreunat foarte mult rolul de actor pe piața imobiliară al administrației publice. În plus, lipsa politicilor funciare și a mecanismelor fiscale a dus la o situație pasivă a autorităților publice și, implicit, la o libertate excesivă acordată promotorilor. Rezultatul a fost, în special în jurul marilor orașe, generarea unor costuri suplimentare (de viabilizare a terenurilor) ce sunt suportate, în final, tot de către comunitate – externalități negative cauzate de dezvoltări tip sprawl, fără a avea în vedere asigurarea utilităților sau a dotărilor necesare. A fost semnalat pericolul continuării unor astfel de modele de suburbanizare, fiind nevoie de politici și planuri de a remodela aceste dezvoltări dispersate în jurul marilor orașe ce riscă să devină, în lipsa utilităților și dotărilor necesare, ghetto-urile de peste 10-15 ani.
Acest lucru se adaugă altor lipsuri generate de inactivitatea administrației publice, la diferite niveluri: aspectele de mobilitate urbană nu sunt luate în calcul și nu există o politică de stat în domeniul locuirii (deși strategia națională pentru locuire are prevederi cu privire la limitarea vânzării locuințelor sociale). De asemenea, instrumentele de implementare pentru noi dezvoltări reglementate prin documentații de urbanism (inclusiv procedurile de urbanizare adoptate în diferite orașe din România) sunt foarte complicate în prezent (acolo unde ele există), devenind adesea neaplicabile.
O altă categorie de probleme discutată este nevoia de a educa consumatorul, care în prezent acceptă să achiziționeze locuințe ce nu respectă standardele de calitate impuse prin lege și nici nu beneficiază de un amplasament favorabil din punct de vedere al utilităților disponibile. Nu există o cultură a consumatorului în domeniul construcțiilor care ar putea să asigure, în final, împreună cu întărirea organismelor de control (ISC), o reglare a pieței în ideea înlăturării naturale a promotorilor care nu respectă standardele minimale de calitate în construcții.
În acest sens, pot fi căutate soluții pe mai multe paliere. În primul rând, administrația publică ar trebui să se implice mai mult ca mediator în piața imobiliară, sau ca partener activ în dezvoltarea unor parteneriate public-privat în domeniul imobiliar. În al doilea rând, statul ar trebui să gândească mecanisme de diferite de finanțare funcție de consumatorii vizați, un exemplu de bună practică în acest sens putând fi mecanismele legislative existente în România în perioada interbelică.
Legat de discuția brownfield vs. greenfield, în acest moment piața imobiliară arată că promotorii preferă dezvoltările de tip greenfield întrucât sunt mai facil de realizat (nu există probleme de mediu ce trebuie soluționate, regimul juridic este clar, sunt puține mecanisme care să îl oblige pe investitor să realizeze utilitățile necesare). De cealaltă parte, administrația publică ar trebui să devină mai interesată de promovarea dezvoltărilor imobiliare pe terenuri de tip brownfield.
De altfel, concluzia dezbaterii a fost că statul și autoritățile publice locale ar trebui să se implice mai mult în problema dezvoltării imobiliare, atât prin contribuția la oferta de pe piața imobiliară de locuințe (oferirea unui fond de locuire complementar cu ceea ce oferă investitorii privați), cât și prin asumarea unui rol mai activ de mediator și de organism de prevenție și control în dezvoltarea imobiliară. Asociația Profesională a Urbaniștilor din România plănuiește să continue discuțiile pe tema dezvoltării imobiliare și va încerca să diversifice grupul de experți invitați la următoarele evenimente.
